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I tassi di interesse sui mutui standard non si aggravano mensilmente, perché l'interesse su tali prestiti non è affatto composto. Un canone ipotecario standard interesse semplice su base mensile. Ciò significa che ogni mese paghi tutti degli interessi dovuti, quindi non c'è alcun interesse non pagato da aggiungere. Questo è un bene per i mutuatari, in quanto significa che ogni pagamento li avvicina a possedere la propria casa a titolo definitivo. Detto questo, c'è un tipo di mutuo che consente la composizione - il cosiddetto ammortamento negativo.

Come funziona il compounding

Il mescolamento si riferisce all'interesse che si è accumulato su un prestito e aggiungendolo al saldo del prestito, così finisci per pagare gli interessi sugli interessi. Ad esempio, supponete di prendere in prestito $ 100 per un anno con un interesse annuale del 6%, aggravato mensilmente. Il tasso annuo del 6 percento si traduce in 0,5 percento al mese, il 6 percento in 12. Dopo il primo mese, ti verranno addebitati interessi di 50 centesimi - 0,5 percento di $ 100. Quel 50 centesimi viene aggiunto al saldo del tuo prestito, rendendolo $ 100,50. Il mese prossimo, ti verranno addebitati 50,25 centesimi di interessi, lo 0,5 percento di $ 100,50. In altre parole, ora ti vengono addebitati interessi per l'interesse del mese precedente. È così che funziona la capitalizzazione. I saldi delle carte di credito maturano interessi composti e il denaro depositato in conti fruttiferi guadagna interessi composti. I mutui standard, tuttavia, non si combinano.

Mutui e interesse semplice

Determinazione del pagamento

I prestatori di mutui ipotecari utilizzano una formula di ammortamento per impostare il pagamento mensile in base a tre fattori:

  • La quantità di denaro che prendi in prestito, il principale.
  • La lunghezza del termine del prestito, come 15 anni o 30 anni.
  • Il tasso d'interesse sul prestito.

Ogni pagamento mensile sul mutuo è sufficiente per coprire tutto l'interesse eccezionale, così come una parte del principale. L'atto di ammortizzare l'interesse del prestito per tutta la durata del prestito divide l'interesse per ciascun principio di pagamento. Poiché non vi è alcun interesse non pagato dopo ogni pagamento mensile, non vi è alcuna composizione. Ad esempio, supponiamo che tu prendi un mutuo da $ 100.000 per 30 anni con un interesse annuo del 6%, addebitato allo 0,5% al ​​mese. La formula di ammortamento ti darebbe un principio mensile più il pagamento degli interessi di $ 599,55.

Rottura del pagamento

Quando il tuo primo pagamento è dovuto, devi l'intero importo di $ 100.000, quindi ti verranno addebitati $ 500 di interessi, pari allo 0,5 percento di $ 100.000. Il resto del tuo primo pagamento, $ 99,55, è destinato a ridurre il capitale. Il saldo del tuo prestito scende a $ 99,900,45. Ancora una volta, non hai interessi non pagati, quindi non vi è alcun compounding.

Il tuo secondo pagamento includerà lo 0,5% di interessi su $ 99,900,45, che è $ 499,50. Il resto del pagamento mensile - 100,05 - va a ridurre il capitale. Con ogni pagamento successivo, l'importo degli interessi che paghi diminuisce, mentre l'ammontare del capitale rimborsato sale. Questo continua fino all'ultimo pagamento, che sarà composto da soli $ 2,98 di interessi e $ 596,57 di capitale.

L'unica eccezione

L'unico tipo di mutuo che poteva coinvolgere la capitalizzazione è uno che consente l'ammortamento negativo. Questo è un mutuo non standard o "esotico" in cui il creditore consente, ma non richiede, di farlo paga meno degli interessi maturati sul prestito ogni mese per il primo anno o due del prestito. In questi casi, la parte non pagata dell'interesse viene aggiunta al saldo del prestito, con il risultato di un interesse composto.

Come funzionano i mutui Neg-Am

Supponiamo che tu abbia un prestito di 30 anni, $ 100.000, 6% come quello descritto in precedenza, ma il tuo istituto di credito afferma che puoi effettuare un pagamento minimo di soli $ 400 al mese. Al momento del tuo primo pagamento, devi $ 500 in interessi. Se si effettua il pagamento minimo, ci saranno $ 100 in interessi non pagati, che si accumulano, portando il saldo a $ 100,100. Il prossimo mese, devi $ 500,50 di interessi. Paghi ancora $ 400 e gli avanzi di $ 100,50 sul tuo saldo, e così via. In un prestito di ammortamento negativo, il composti di interesse mensili.

Ad un certo punto, un mutuo "neg-am" converte in un prestito completamente ammortizzante - il che significa che i pagamenti vengono ripristinati in modo che coprano sia il capitale che gli interessi, proprio come un mutuo regolare. Se il prestito nell'esempio convertito ad ammortizzare completamente dopo un anno, il saldo sarà di circa $ 101,128. Per i restanti 29 anni del prestito, il pagamento sarà di circa $ 614. Se la conversione arrivasse dopo due anni, il tuo saldo sarebbe di $ 102,431 e il tuo pagamento sarebbe di circa $ 630.

Scossa di pagamento

Quando i mutui neg-am vengono convertiti in ammortizzatori, il pagamento mensile di solito aumenta in modo sostanziale. Nell'esempio, l'aumento è stato ben oltre il 50 percento. Alcuni di questi sono dovuti agli effetti dell'interesse composto, ma il fattore più importante nell'aumento è semplicemente il fatto che il pagamento precedente era artificiosamente basso, non abbastanza per coprire gli interessi. Specialisti ipotecari si riferiscono a questo improvviso aumento come shock di pagamentoe può attivare l'impostazione predefinita se i mutuatari non hanno i soldi. Più lungo è il periodo negativo all'inizio del prestito e più grande è il deficit tra il pagamento mensile iniziale e l'importo del pagamento completamente ammortizzante, maggiore sarà lo shock.


Video: Il concetto di mutuo ipotecario