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Il possesso avverso è il processo attraverso il quale una persona può acquisire il titolo di un bene immobile occupandolo. La proprietà deve essere occupata per un certo periodo di tempo, che varia a seconda dello stato. Nel New Jersey, il periodo di tempo e altri elementi richiesti di possesso avverso sono indicati nella Sezione 2A: 14-31 del Codice del New Jersey. Se il detentore avverso prevale nella sua richiesta, il proprietario originario non è risarcito per la perdita.

Periodo di possesso

Se una persona che possiede una casa o un terreno libero installa una recinzione, costruisce un vialetto o posiziona una struttura oltre la linea di confine della sua proprietà - in proprietà di proprietà di qualcun altro - può ottenere il titolo dopo aver mantenuto il possesso per un lungo periodo di tempo. Sotto la Sezione 2A: 14-31, se la proprietà è un'area boschiva non sviluppata, il periodo di possesso avverso è di 60 anni. Tutte le altre proprietà hanno un periodo di occupazione di 30 anni.

virata

A causa del lunghissimo periodo di tempo richiesto per rivendicare il possesso sfavorevole nel New Jersey, un detentore avverso può stabilire che il periodo legale è soddisfatto dal virare. La virata significa che la persona che rivendica la proprietà di possesso avverso può utilizzare atti passati o documenti pubblici per stabilire che il periodo di possesso di 30 o 60 anni è iniziato con un proprietario precedente.

Ad esempio, se una persona ha costruito un recinto di due piedi oltre la sua linea di proprietà e vi è rimasta per 12 anni prima di vendere, e il nuovo proprietario ha mantenuto la recinzione, il nuovo proprietario potrebbe presentare una petizione per possesso avverso dopo 18 anni. Questo perché l'occupazione è iniziata 30 anni prima quando la recinzione è stata costruita durante il possesso del proprietario originale.

Elementi

Un possessore avverso deve stabilire gli elementi di possesso avverso al fine di acquisire titolo nel New Jersey. Gli elementi includono il possesso continuo, ostile, aperto e noto, esclusivo e reale. "Continuo" significa che il possesso deve essere costante e regolare; l'uso sporadico del terreno non è sufficiente per stabilire un possesso avverso. "Ostile" significa che il detentore avverso utilizza la proprietà sapendo di non essere il proprietario legittimo della proprietà. Un possessore avverso può stabilire un possesso "aperto e famigerato" utilizzando la terra in modo che tutti, incluso l'effettivo proprietario, possano vedere, come mantenere il prato o posizionare un capanno o altro tipo di struttura sul terreno. L'elemento di proprietà "esclusivo" impone al possessore avverso di essere l'unico possessore della proprietà. Ciò significa che anche il proprietario effettivo non utilizza la terra. Infine, "possesso effettivo" significa che il possessore avverso deve fare uso del terreno - ad esempio, per la raccolta delle colture - piuttosto che semplicemente rivendicarlo.

Eccezione

L'unica eccezione al diritto al titolo di possesso sfavorevole nel New Jersey è quando il governo federale o statale detiene la proprietà in questione. Le proprietà che hanno un uso pubblico, come una scuola e il suo terreno circostante o un'autostrada, sono protette da qualsiasi rivendicazione di possesso sfavorevole. Inoltre, le foreste di proprietà federale o statale, anche se non sviluppate e inutilizzate, non sono soggette alle prese da parte di un detentore avverso.


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