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Il processo di transazione immobiliare inizia con un contratto di acquisto - un accordo tra acquirente e venditore. Include il prezzo della casa e importanti contingenze e protezioni per entrambe le parti.

Il contratto d'acquisto

L'offerta

L'offerta iniziale include il prezzo di acquisto e le clausole che consentono ad entrambe le parti di recedere dal contratto in determinate situazioni. Queste clausole potrebbero includere:

  • La capacità dell'acquirente di ottenere finanziamenti a condizioni ragionevoli
  • Il valore stimato è pari o superiore al prezzo di acquisto
  • L'ispezione domestica soddisfa la soddisfazione dell'acquirente
  • Un titolo chiaro
  • Data di chiusura

Controfferta e accettazione

Tutti i termini del contratto sono negoziabili. Ad esempio, il venditore potrebbe accettare il prezzo di acquisto proposto dall'acquirente, ma insistere sul fatto che la data di chiusura si verifica entro un periodo di tempo più breve. Se il venditore non è d'accordo con uno dei termini nell'offerta originale dell'acquirente, egli fornisce una controfferta con termini diversi per l'acquirente.

Una volta che sia l'acquirente sia il venditore accettano tutti i termini del contratto, l'ultima parte a ricevere l'offerta o la controfferta offre la sua firma e la casa è ufficialmente sotto contratto.

Deposito di denaro

Il denaro serio fornito con l'offerta è depositato in un conto di garanzia. Quel denaro è accreditato all'acquisto alla chiusura. Se la transazione non è completata a causa di disposizioni del contratto, il denaro viene restituito all'acquirente. Ad esempio, se la proprietà non valuta per un valore pari o superiore al prezzo di acquisto. Tuttavia, se l'acquirente cambia semplicemente idea sull'acquisto della casa, il venditore può mantenere il deposito cauzionale.

Ottenere finanziamenti

La maggior parte dei compratori prequalifica con un prestatore prima di guardare le case. Una volta che la casa è sotto contratto, il creditore ipotecario inizia il processo di prestito. Invia una copia del contratto di acquisto, insieme alle informazioni degli acquirenti, alla società bancaria o ipotecaria per l'approvazione. Il processo di approvazione del mutuo può richiedere da 30 a 90 giorni.

Esame titolo

Il venditore è tenuto a garantire che il titolo della casa sia privo di vincoli. Una società che si occupa del titolo svolge attività di ricerca per determinare quali, se esistenti, privilegi esistano.

Informazioni sulla proprietà

I venditori della casa completano un modulo di divulgazione della proprietà e lo forniscono al compratore in modo tempestivo una volta accettata l'offerta. Questo questionario copre tutti i principali sistemi e caratteristiche della casa. Il venditore deve fornire risposte oneste e dettagliare eventuali difetti o difetti. Una volta che l'acquirente rivede la divulgazione della proprietà, può accettare la divulgazione e continuare la transazione, negoziare i termini del contratto in base al contenuto della divulgazione o scegliere di annullare la transazione.

Ispezione domestica

Il contratto di acquisto in genere consente all'acquirente di completare un'ispezione della proprietà. Una società di ispezione professionale ispeziona la casa dal tetto al seminterrato. L'ispettore esamina tutti i principali sistemi, come il riscaldamento, l'aria condizionata, l'impianto elettrico e l'impianto idraulico. Controlla che gli elettrodomestici funzionino correttamente e che il tetto e le fondamenta siano in buone condizioni e privi di perdite. L'acquirente paga in genere per l'ispezione e riceve un rapporto scritto completo.

Valutazione della proprietà

La vendita di una casa è in genere subordinata alla valutazione della proprietà; se la casa viene valutata meno dell'importo dell'offerta accettata, l'acquirente può recedere dal contratto o rinegoziare il prezzo di vendita. Un perito autorizzato completa una valutazione della casa. Prende le misure, valuta le condizioni della casa e fa ricerche di case comparabili nella zona per ottenere un valore per la proprietà. L'acquirente paga per la valutazione come parte del processo di mutuo per la casa e ne riceve una copia.

Walk-Through prima della chiusura

Il compratore della casa può completare una passeggiata della proprietà prima della chiusura. Questa ispezione fisica deve determinare che la casa si trova nelle stesse condizioni in cui è stata accettata l'offerta. Se l'acquirente trova problemi durante la procedura, può negoziare per ritardare la chiusura finché i problemi non sono stati risolti.

Revisione dei documenti di transazione

L'acquirente ha il diritto di ricevere una copia della Dichiarazione di liquidazione degli alloggi e dello sviluppo urbano 24 ore prima della chiusura. Questo documento contiene i dettagli e le condizioni del mutuo. Se c'è un problema o un'incoerenza nel documento, la società di mutui può lavorare per modificare i documenti secondo necessità.

Insediamento e chiusura

L'insediamento si verifica in genere presso la società del titolo. Nella maggior parte dei casi, sono presenti diversi professionisti, tra cui:

  • Agente immobiliare o agente immobiliare
  • Broker di mutui o rappresentante di banca
  • Responsabile dell'azienda di titoli o funzionario di deposito a garanzia
  • Avvocato, se applicabile

A volte l'acquirente e il venditore completano la transazione allo stesso tempo, seduti insieme a un tavolo da conferenza.

Il creditore ipotecario passa i documenti del mutuo con l'acquirente. Il compratore firma o sigla ogni pagina. L'acquirente fornisce anche fondi certificati per i costi di chiusura e l'acconto. L'agente di deposito a garanzia passa i documenti con entrambe le parti per completare il trasferimento di proprietà. L'acquirente riceve le chiavi della proprietà e l'agente di deposito a garanzia invia i documenti all'ufficio del registratore di contea in cui l'atto è registrato con il nome del nuovo proprietario.


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